买卖有贷款的二手房 一般可采取哪些方式？

现在的房子，动辄数十万，好点的上百万，以普通人的辛苦钱，能付得起首付的已经算“小土豪”，又怎能轻易还完房贷？而现实中，往往会出现这样一种情况：卖方买到房后，急求资金用于其他用途时，会在未还清房贷前出售房子。

而一般有房贷的二手房房龄都较小，这也吸引了更多购房者。那么，问题来了，还没还清贷款的二手房，如何交易？在交易中需要注意哪些问题？为了解决买卖双方的疑惑小编今日特意整理了本文来为大家解答。

一、还没还清贷款的二手房能买卖吗？

首先，大家需要明确一点：理论上，按照我国政策，以贷款形式购买的住房在房贷未还清之前直接转卖是无效的。因为贷款没付清，不动产权证应该是押在银行里。但实际操作中有变通之法。

也就是说，贷款没有还完的二手房仍然是可以进行买卖交易的。只是在交易过户和后期的手续办理的过程中，相对于没有贷款的二手房，程序会复杂一些，而且通过中介进行办理的话，可以大大减少风险。

二、买卖有贷款的二手房，一般可以采取哪些方式？

小编在这里介绍两种可操作性最强的方式，大家可根据自己的实际情况，进行选择。

1、用买方首付款还清房贷，拿出不动产权证，再售出

这是当下二手房交易中应用的模式。该方式适用于卖方贷款额度较低，或所剩贷款数目不大的交易。因为通常情况下，买家会认可：首付款为房产总成交额的30％至40％。

不过需要注意的是，一些银行可能在贷款合同中限制购房者提前还贷的时间和次数，如卖方不符合提前还贷的条件，依然难以顺利解除房屋抵押。而房屋完成解押后，买家才能申请贷款，贷款审批通过后就可以进行过户手续。

可这样的方式有风险吗？答案是肯定的。最主要的风险，出现在买家帮卖家还清贷款后：一是卖方对价格反悔；二是在买家已垫资解押房产，但还没有办理过户的这段时间中，卖方出现了债权债务纠纷；三是卖家恶意诈骗。

在规避此类风险时，很多人依赖于公证。不少购房者也认为此举具有法律效力，其实不然，有业内律师对此表示，房屋公证只能证明交易双方存在着买卖关系，并不表示房屋经过公证之后就归买家所有。

也就是说，在未办理产权过户前，房屋的产权仍属卖方。在此期间，若卖方私自将房屋卖给第三方，房屋的产权就会发生变化；若卖家存在债权债务纠纷，法院将该房产冻结，而买方即便是已经交了房款，也无法维护自己的权益。

那么该如何规避风险呢？需要注意以下几点：首先，要约定好付款方式。买方替卖方还贷款的金额是如何操作等都要慎重决定，而还贷和过户的时间期限也要做出明确的条款约定，不能含糊。

此外，如果是通过中介进行交易，重点就在于如何签合同。在合同中，一般会对房屋权属和价格、税费承担方式、付款方式、交付期限和违约责任等交易相关事项做出明确约定，用以约束三方行为，避免发生不必要的纠纷。

这时候，品牌中介的优势便体现出来了，选择权威中介进行交易，必定能省去不少麻烦。

2、借款“赎证”

当卖方无力提前还贷，买方也无法一次性支付全部房款的情况下，卖方可以通过向第三人借款提前还贷，以解除房屋抵押，也就是俗称的“赎证”。

但这样的方式有风险吗？也是有的。

对于卖方来说，出售未还清贷款的房屋，的风险在于不能及时解除房屋抵押。由于未解除抵押的房屋无法顺利过户，卖方很可能因不能办理过户手续，而承担违约责任。

对于买方来说，整个交易过程，从签订合同到完成产权过户往往需要一些时日，而纠纷恰恰就出现在这一过程中。

那么该如何规避风险呢？小编建议选择采取资金监管的方式，能有效避免这些问题，真正确保房屋交易资金安全。通常，品牌中介都会为你推荐资金监管，负责的经纪人也会为你办得妥妥的，完全不用担心。