特价房是真的特价吗？你会选择入手吗？

每到年底，一些开发商迫于回款压力或销售任务，都会悄悄降价出售房子。有人可能会问，降价不怕售楼处被砸？小编只能说那都是没水平的开发商，有水平的开发商均价不会动，把优势房源价格继续挂高，表面上涨价了，但把劣势房源价格降低进行出售。

研究楼市的人都知道，一手房定价讲究均衡性，定价原则是让买家纠结不知道买哪个好，如果某一套房子让大家一看都觉得价格比其他房子价格低，那么一手房的定价策略就是失败的，就需要调整。但是如果开发商需要快速变现，那么就需要在一些特殊的楼层或者户型上做工作，就会出现所谓的特价房。

一、楼层

正常买新房的时候，会存在价格层差的现象，层差分为两种，一种倒三角形，越高的越贵，底层，第二种是中间楼层贵两边楼层便宜。但是如果开发商着急出售，会在一些特殊的楼层上想办法、做功课，比如冷门楼层4楼、14楼、24楼或者18楼。

二、朝向

通常情况下，朝向也是定价的重要标准，比如南北通透的房子定价就会高，纯朝北的房子最差，纯朝西的房子或者大部分西边采光的房子也会受到影响（多数中国人惧怕西晒）。虽然现代住宅东西朝向的房子比较少，有些只有卫生间朝西，但卫生间朝西是加分因素而不是减分因素，在使用上更为舒适（下午阳光热度更高，有利于保持卫生间干燥）。

在二手交易中，朝北的房子价格也明显低于南北通透的房子，朝西的房子价格也会偏低。但如果是南北通透和纯朝南的房子，价格差就会小很多。

如果一个小区有很多房子是纯朝北的房子或者很多西北朝向的房子，可能不是机会而是危机，因为现代小区的建设很少有纯朝北的设计，这种户型的设计极不合理，有这种户型也会影响其它户型的采光，设计水平低，会影响后期的。如果不是超低价不考虑入手。

三、景观差

景观差是衡量定价非常重要的标准之一。不得不说，优质的景观在二手市场上也溢价，一线纯海景确实要贵很多，二线海景园景就差一些。但是，这有两个条件，是优质的改善型小区，第二是景观必须是一线景观且无其它干扰。

当开发商缺钱的时候，首先会留着优质的、具有景观资源的房子，如果这些房子降价出售则其它不具备同等条件的房子更难出售，而且售楼处也会被砸。因此会选择降价出售条件差的。我们再看看二手市场，景观资源确实能带来溢价，但普通购房者更看重窗外价值，所以一旦遇到没有景观资源、价格特别低的房子要果断入手。

四、赠送面积

现在确定有赠送面积有洋房和别墅，高层中则看产品的设计，此外在今年政策一系列收紧之后，很多热点城市除了洋房和别墅外，“偷面积”已经被全面禁止。我们今天只针对高层讨论，如果赠送面积只有几个平方则没有太多意义，因为小面积的赠送在二手市场上几乎没有溢价（还不如户型设计合理溢价多）。

比如中介发的使用面积120平方，其实建筑面积105平方，通常人们只会用105平方考虑。所以如果遇到两个盘同时在售，一个有赠送面积，一个没有赠送面积，或者一个盘其中一种户型有赠送面积、另一个没有赠送面积，而且赠送面积不多且无法形成单独房价的情况下，无赠送面积的户型会在一手市场上缺乏竞争力，会率先降价，而这就是投资的机会。

或许很多人看明白了，好房子是不会、也无法降价的，但是一些本来没那么不好但开发商为回款出现降价的房子就是投资的机会。投资不是追求完美，而是追求。