前房主户口逾期迁出有什么风险？如何避免？

买卖二手房从来就不是一件简单的事情，每一个步骤都需要小心谨慎，一些看起来不起眼的小问题，当中可能隐含了极大隐患。有部分购房者会遇到过这样的情况：房子买完后，前房主的户口却不迁出去，而这背后隐藏着很多人都不知道的危害。

一、什么是户口迁出？

所谓户口迁出，就是指大家在买卖二手房时，还涉及过户的问题，很多房主办理了产权过户手续后，迟迟不按照合同约定的时间迁出户口。表面看来，好像没有给购房者带来多大伤害，但实际上有很多隐藏的风险，而且售房者是需要承担违约责任的。

二、户口迁出有什么风险？

1．债务纠纷问题

当前房主出现债务纠纷时，银行、贷款公司等追债人有可能会按照户口地址投递法院传票。

2．新增人口问题

前房主在一定情况下可以增添新户口，一旦发生这种情况，将会继续增加购房者户口迁移难度。

3．价值问题

现在大家对户籍的问题很重视，那么在购房者需要转卖的时候，有可能影响成交价。

4．拆迁问题

目前拆迁补偿的情况虽然是以户口本为主，但是在现实情况中还是会考虑到实际居住人口，因此复杂的户口本很有可能会增加额外不必要的麻烦。

三、当原房主户口迁出时怎么办？

关于交易房屋内的户口问题，目前法院均不受理要求迁户口的案件，买方也没办法采取其他手段强制将房屋内的户口迁出。因此，经常会出现买方人完成过户并已入住多年，房屋内原业主的户口还未迁出，此时买方可谓无处申述。

为避免出现上述情况，建议在签署买卖合同前，事先委托中介就房产内的户籍情况进行调查，。

四、怎样在合同中约定卖方的违约责任呢？

1．签订房屋买卖合同前进行户籍核查

在签订房屋买卖合同之前，一定要事先了解清楚所交易房屋的户口情况，可以要求原房主带上房产证及身份证原件到户口所在地的公安机关户籍科查询。

2．合同上明确约定户口迁出时间及违约责任

二手房买卖合同中一定要明确约定户口迁出期限及违约责任，提高卖房人的违约成本，以此敦促卖房人严格按照合同履行。双方明确违约责任后，一旦卖方不按照合同约定迁出户口时，买受人可以依据合同起诉至法院要求卖方承担违约责任，对于合同中约定的违约责任，法院是受理的。譬如，可以在房屋买卖合同中明确约定一定期限内不迁出户口的，买受人可以解除合同。