买二手房 如何防止原业主户口未迁出？

很多购买二手房的人不仅仅是考虑居住因素，还会考虑孩子读书等问题，因此迁户口问题就变得是否重要。原产权人出售房屋后不迁户口的情况一旦发生，处理起来也是相当困难的。那么买二手房，购房者该如何防止原业主户口未迁出？

一、购房者可以强制原业主迁出户口吗？

户口采取的是自愿原则，如果原房主不迁移户口，相关部门是无法干涉的。而且，目前户口和房屋产权是分开管理的，户口归公安机关管辖，产权纠纷才能够通过法院来处理。

二、遇到原业主户口不迁走该怎么办？

如果发生卖家不迁移户口的问题，小编建议可以寻求公安人员和居委会干部帮助，让他们对卖家做思想工作。

如果购房者就此事将卖家告上法院，法院对户口问题一般采取的是既不受理也不判决的态度，所以购房者很难通过法律手段维护自己的权益。但是如果合同中规定了赔偿责任，购房者可以申请赔偿。

三、如何防止原业主户口未迁出？

1、检查房屋户籍情况

有的时候由于户口问题导致的二手房纠纷，户口可能是遗留问题，因此卖方也可能存在不知情的情况。因此在签订二手房买卖合同之前，购房者不能只是简单询问卖方的情况，而是应该亲自去调查一番确认房屋上是否有户口，有谁的户口。

检查户籍的方法包括：购房者亲自到公安机关核实或者委托中介调查。这样不仅可以了解卖家是否迁移做户口，还可以了解到是否存在其他人的户口，如果由于多次交易遗留的户口已经联系不到当事人，而购房者又必须迁入自己户口的，不妨放弃这套房源。

2、明确违约责任

上文已经说到，购房者无法强制要求卖方迁出合同，但是可以根据赔偿责任索赔，但这个的前提的购房者要和卖方将违约责任及赔偿金额写清楚。

买卖双方可以约定一个卖家迁移户口的时间，例如到了规定的时间卖家还没迁走户口，那么卖家就要赔偿违约金（xx元/天），较高数额的违约金一定程度上是可以约束卖家行为的，会让卖家有危机意识。

3、解约

对于一部分购房者，如果卖家不迁移户口会产生很大的影响。那么购房者可以选择解约吗？这个答案是肯定对的。但是购房者需要明确的是解约也是有前提的，那就是双方在合同中进行了预定。例如如果有下方这个条款，购房者就可以要求解约：

“若出售方因特殊原因导致最终不能将户口迁出的，则买方享有单方解除权，且买方已支付的购房款卖方应予全额退还”。

购房者在买二手房的时候必须了解房屋交易与户口迁出迁入是两回事。无论是公安机关还是法院都无法强制要求卖方迁出户口。为了避免购房者的利益受损，一定要提前在合同中对相关事项做好约定，这样提高卖方的违约成本，从而来达到自己能迁户口的目的。