买二手房这样规避风险！卖方看了直冒虚汗！

在购房时，大多人都会面临着该选新房还是二手房的问题，其中有不少人选择了二手房。小编曾经有询问过选择二手房的购房者，问他们为何选择二手房，他们的答案大概是这样的：与新房相比，二手房能看得到实物。当然了，也有不少人在犹豫究竟要不要买二手房，因为毕竟会觉得二手房有风险，其实，小编觉得二手房有风险不要紧，懂得如何规避才是关键。

一、核实房东身份

这是在购买二手房时，购房者你必须要做的事情，这将会关系会房屋产权的问题。总之，二手房交易的房东必须是房屋的所有人，对购房者而言，谁是真正的房东直接关系到“与谁签约、向谁付款、由谁担责”的问题，一般来说，核实房东身份可以采用以下方法：

一般来说，无论是购买新房还是二手房，你在看房时首先需要看的就是卖方的房屋产权证，一定要核实房屋产权证，产权证上登记的权属人（包括共有人）均为房东；若卖方尚未取得房屋产权证，则核实卖方与开发商（或前卖家）签订的房屋买卖合同，该合同上的买方为房东。

在实际生活中，发现过不少夫妻一方签字但另一方不同意的情况，因此要注意，若卖方在婚姻存续期间取得房产，则其配偶同为房东，已依法分割的除外。卖方若是代理房东售房，应核实授权书的范围及真实性；若是代理未成年房东售房，需核实卖方与房东的监护关系证明。

二、核实房屋情况

切记，在交房之前，一定要认真且仔细地验房后，你才可以签字，如果你在各方催促下就匆匆看房，导致交房后才指责卖方或中介提供虚假信息的话，那么后者就很有可能会说买方应对自己的看房行为负责，从而引起纠纷。

因此，为了避免在收房之后的各种纠纷和麻烦，购房者你必须要核实房屋情况。比如，房屋方位、户型、结构、朝向、通风、采光、质量、面积、楼层、装修、家具等房屋建筑情况要注意；交通、生活配套、小区绿化、噪声、电梯、保安、业委会、物业管理等小区情况要注意。

还有，除了房屋建筑情况以及小区情况需要注意之外，你还要注意房屋权利情况，比如土地使用权类型、使用期限、土地及房屋用途、房屋所有权性质、房屋共有人情况，房屋是否存在抵押、出租、查封、冻结转让、列入拆迁范围等等。

三、明确违约责任

在房屋的买卖交易里，购房合同的存在是非常重要的，它可以更好地保障购房者的权益。总之，严格明确的违约责任，是各方诚信履行二手房买卖合同的保障。

就拿在房屋交易中最常见有定金来说明吧，一般来说，在购买房屋时，往往是都是要交定金的。然而，小额的定金处罚或简单的“违约方应承担守约方损失”缺少实际效果，当房价波动、资金不足、税费改革等情况出现时，一方拖延或拒绝履行合同的情形时有发生。

因此，在房屋交易的市场上，由于购房合同上没明确违约责任，你就会经常看到这样的情况：有的卖方发现房价飙升，则称未征得其他共有人同意的买卖合同无效，要求买方退房。小编建议：合同义务的履行时限必须是简单易定的日期，尽量避免抽象的“之前”“之后”表述。

为了避免各种纠纷以及更好地保障购房者自身的权益，小编建议：在买二手房签订合同时，每项主要义务均应有违约责任一一对应；违约责任承担方式应违约金，数额应考虑违约造成的损失，但以不超过总房款的20％为宜，因为违约金被认为过高时法院会依法调低。