北京6环外的新盘楼房，哪些是坑？哪些值得入手？

在所有的时间里，买房子一直是大多数北漂人最困难的事情。
2010-2017年，北京的房价一直呈梯形上涨，尽管有了一系列的调控政策，北京的房价还是保持了平稳，但还是有很多人望尘莫及。
以北京最近五年的新房均价来看，2016年新房均价30924元/平米，2020年新房均价45734元/平米，五年间上涨47.89%，涨幅超过1万/平米。与目前北京的房价相比(2021年2月)，北京二手房的均价在每平米58069元。

实际上，这一二手房数据与目前大多数购房者所关注的北京房价更加接近。对于一个普通打工者来说，刚需族能负担多少房价呢？
在北京，许多刚需购房者能够承受的房价总额为300万左右，首付在100万左右。
这种首付，如果买五环内的新房已经成了“奢靡之物”，更多的只能选择在六环外。
主要分布于房山，大兴，顺义和通州。
小栖在居里新房网站搜索6环外总价低于400万的新盘，共有48套房源，主要分布在房山、大兴、顺义和通州(除怀柔、延庆、门头沟、延庆)，虽然位置偏僻，但总有一些低价房源可供选择。
截屏来自于寻找房间。
房山：中骏云景台、北京恒大御峰、金樾和著、旭辉城、世界名园、天恒京西悦府、中国铁建山语澜廷和、首开熙悦观湖、金地大湖风华、熙湖悦著；
大兴：融创公园壹号、住总兴创·如遇、住总如院、路劲・御合院、航城壹号、北京城建宽院国誉府、和悦春风、中海云筑；
顺义：金茂北京国际社区，恒大上和府，国誉府，橡树珑湾，顺鑫颐和天璟；
通州：K2十里春风，泰晤士印象，环球网CLUB国际青年社团；
但是这些房源各有特点，如果作为刚需，有些比较适合刚需的选择，有些则需要放弃选择。
个被抛弃的是青龙湖板块的房子，比如中国铁建·山语澜廷，金地大湖风华，丰台翡翠西湖，首开熙悦观湖。由于地理位置偏僻，青龙湖周边的度假养老旅游环境确实不错，但如果作为居所，交通，教育，商业，医疗等配套就成了问题。
b靠近高速公路，或交通方便到自己工作的地区可以选择，比如在望京工作，很多人都选择金茂北京国际社区，这也是去年的网红盘。房价150万起，品牌+精装科技，还是不少年轻人的青睐；如果靠近大兴机场的话，大兴片区的房子更适合；而最近离房山最近的重点工作区域是丰台科技园。
③产品设计适合部分人群的需求，如一些项目的精装或智能家居，如融创公园壹号、金茂北京国际社区、中骏·云景台等，虽然距离市区不远，甚至交通不方便，但仍有许多项目吸引购房者。
有发展潜力的板块、多家大型房企入驻及政策展示会为部分区域加码，部分区域开发只是时间问题。将来，房价将从2万多元上涨到3万多元，并非不可能。相对于二手房，郊区的新房潜力更大，当然，刚需还是以居住为主。
购买北京六环以外的房子，通常有三种人群，一种是不在意位置、急需上车的刚需客户，另一种是本地及周边居民，三种是临近工作地区预算有限的客户。
总体来说，交通是个硬伤，北京六环以外的项目几乎没有靠近地铁的。如能克服上下班的困难，首付70-800000在房山、大兴、通州、顺义等地区有许多选择。
二号房不只有云景台一套。
在北京，也有单价在20000元以上的房源，首付50-60万或60-70万，这几乎是北京买房的首付。
去年底，单价两万多的房源最火的是中骏云景台，价格喜人，户型合理，交付精装。该项目位于房山区良乡，据悉当天开盘销售金额15亿！总价28000元起，建筑面积75-89㎡的小户型，总价200多万可以在北京上车。
而除了中骏·云景台，小栖还发现了6环外单价“2”字的普通住宅还有6套。
北京恒大御峰(均价26,500元/m²起)、旭辉城(均价29,000元/m²起)、世界名园(均价21,000元/m²起)分别位于房山；
在通州K2K10K0(平均价格25,000元/m²起)；
住总兴创大兴(均价29,000元/m²起)，路劲・御合院(均价29,300元/m²起)；
在这些楼盘中，北京恒大御峰坐落在良乡板块的良常路与西大街交汇处西南侧，与之近在咫尺的金越、旭辉城等项目，是首批限竞房。旭辉城的房价一降再降，已经卖了三年，不过现在已经交房，实地考察更加方便。
十里春风K2项目已临近廊坊，作为通州项目，实行双限购政策。
居住总兴创·如遇和路劲・御合院均位于大兴采育镇，房价相差不大，项目间的距离也都在几百米以内，周边有巴士站，可直接到达达亦庄经济技术开发区，适合采育当地人和在亦庄工作的客群。
五环内还有首付100万左右的地铁站。
除六环以外的房源，首付100万在五环内也可以买到新地铁盘。一般五环内刚需房都有一些小户型房源，但是可以选择的空间不大，每套房源的小户型几乎要开盘必秒，除非户型位置很差，而且小户型单价也比项目均价高。

房屋主要集中在以下几个地区：
房山：如果在房山买房子，在首付确实不够的情况下，真的没有必要在六环外买。房山长阳区早已发展成熟，其二手房均价约4万元/平米，附近也有单价在4万元左右的新盘，如中央华发公园，也是近期热销的项目。
大兴瀛海：瀛海站是地铁8号线南段的首发站，中海物业集中较多，品质和口碑都很好，但目前在售房源已经很少。尽管房价在5万多一平，但也有总价300万一室、50平米左右的小户型。
昌平与丰台：相对于房山和大兴，这两个区域的低价房源较少，因为该区域的整体房源每平米都在5万或6万以上，地理位置比较优越，比如丰台的郭公庄，首付只有小户型的100多万。
此外，六环外还有一个项目为地铁站盘，但价格高于其他六环外，是海淀上车项目：京投发展岚山。该项目坐落于海淀西北六环外，北清路地铁16号线北安河站，均价55188元/平方米，更适合购房者在中关村科学城购房。
许多人的买房心理是“买涨不买跌”，据国家统计局发布的商品住宅销售价格变动情况显示，今年1月北京新建商品住宅和二手住宅销售价格分别上涨0.5%和0.9%。看得出，目前北京楼市正在回暖之中。
新购住房一族也开始把买房日程提前，六环以外的房子现在面临的问题是，离市区太远，生活会有种种不便。若要方便自住，市区也有90年代以前建的破旧无电梯房，首付在100万以内。
但是买房子不管是二手房还是新房，最需要考虑的是自己的需求是什么，此时要把自己的需求排在首位——区域、交通、户型…等等，还要结合自己的需求来综合考虑。