投资客逃离燕郊：卖掉两套房，回北京买一套

1||如果燕郊二手房放开限购，对包启明等投资商来说，意义不言而喻。三月十一日，终于到了消息传来，燕郊二手房限购消息没有出台，二手房落户政策开始实施。
壹||这一条解除二手房限购的消息虽未落地，但户籍新政已足够让包启明和投资商们放心。
三||有更多的房地产销售和中介人员早已离开了燕郊，近期，他们还委托朋友中介在燕郊帮助处置房屋。

三月十六日清晨，河北省三河市西关环岛地区，人口管理大队前排起了长队，排在队伍前面的人手拿文件袋或手提公文包，队伍中充满了焦虑和不安，有些人已经等了三个多了。
大清早不到6点，包启明从燕郊的家中驱车30公里来到三河市区，他和大清早的大清早有一个共同的目的：办理入住手续。而在三河城内，燕郊被称为西城，而三河城外则称为东城。
三月初，有关三河市放宽落户条件的消息在房地产销售和中介群体中传开，直到三月中旬，才开始正式受理。在每天的工作时间里，三河市人口管理大队门前都排着长队，这种情况已经持续了好几天。
中国山东人包启明有近二十年的北漂经历，2016-2017年期间先后在燕郊购买了三套房，并在燕郊限购和房价腰斩的背景下，成为环京楼市众多投资被套者之一。数年下来，虽然燕郊房价有所回升，但本金却亏损了将近一半。
这次燕郊房价真的上涨了。”这是包启明和众多环京投资商的心愿所在。三江放宽落户的消息传出后，引发了投资商、销售商和中介的集体狂欢。对他们来说，也许会出现一个千载难逢的解套机会。
这些天来，物价上涨不少，成交情况也比原来有所好转。链家中介人士透露，但由于限购政策没有改变，短期内户籍新政对楼市的刺激有限。
包启明在燕郊已住了三年，他希望燕郊楼市会有一波行情，“涨价了，赶紧卖掉，在北京买一套，不用跑两趟。”很少有人和包启明有相同的想法，他们认为这是一个机会，把房子从燕郊搬到北京。
户口新政
据现场办理人员透露，燕郊落户分为两部分，一是房产落户，即三河市范围内，持有三河市70年产权房屋所有权证的本人、配偶、子女及父母等近亲属均可在三河市落户，公寓式落户则在现场审核后确定。
另外一项是人才引进政策，燕郊行政服务中心工作人员告诉记者，大专及以上学历及相关技能证书，只要在三河市范围内有合法经营的企业、单位劳动合同，以及一个月的社保或个税记录，即可申请人才落户。
除个体经营者和公司经营者外，只要有2个月的相关纳税记录，同样可以申请落户。如申请人在三河或燕郊有房产，可直接到房产所在地落户，如无房产，可申请单位集体户口，具体手续由三河市人口管理局审核后办理。
三河房产落户政策由来已久，2017年限购之前，只有购房资格可以办理落户。那时，房产证或购房合同都可以拿到，购房落户政策让燕郊从一个拥有数万人口的小镇变成了一个拥有几百万常住人口的新城市。
2015年5月前后，房产落户政策进行了调整，2016年4月10日以前网签购买新商品房的可直接落户；此后以及购买二手房的需在三河市连续缴纳三年才能落户。
人才落户政策于2020年5月开始实施，大专及以上学历相关技术人员和工商管理人员，有工作单位及连续三个月的社保或相关纳税记录，无异地社保可申请落户燕郊。
此次三河调整户籍政策后，房产落户方面，主要取消了对在2016年4月10日前购买新建商品住房的限制，只要拥有70年产权的房产证，就可以申请落户；人才引进落户方面，放宽了社保和个税缴纳时间的要求。
燕郊区户籍新政就是从谣言开始的。以上链家中介披露，3月5日，关于燕郊二手房即将解禁的消息，开始在中介群体中流传，“传得有声有色，星期五，说星期一正式解禁”。
之前，包括燕郊、大厂在内的环京地区一手房已放开，外地人只要在本地没有住房，就可以购买新房，自拿房本起五年内不受限制。该消息虽未得到官方公开批准，但已开始实施。
尽管一手房限购放松了，但燕郊二手房依然实行2017年的限购政策，即本地户籍家庭限购两套住房，外地户籍家庭在三年内实行三年的限购。因为大多数燕郊居民都缴纳了北京社会保障金，限购政策重创燕郊楼市。
若燕郊二手房放开限购，对包启明等投资商的影响不言而喻。
三月十一日，终于消息传来，燕郊二手房限购消息没有出台，二手房落户政策开始实施。自那以后，三河市负责入户咨询、申请和办理的人口管理队电话一直处于忙碌之中。
看见希望
一直生活在北京的北流市启明做着小生意，2016年至2017年间，在京津冀协同发展、地铁建设和平谷县等一系列政策刺激下，环京包括燕郊在内的一些小区迎来了最辉煌的时刻，当时，部分小区二手房成交价一度接近4万元/平方米。
当时，有人在逃亡，通过出售燕郊的房产，把居住地成功转移到了北京；但也不乏像包启明这样开始把燕郊作为房产投资的地方。
特别是北京317新政实施后，大部分人认为北京的刚需客会进一步外溢到燕郊等环京地区，再加上一系列的刺激消息，“我们普遍认为燕郊房价一般在每平方米4万元左右，一点悬念都没有”。
当时，包启明经常出入燕郊，每个周末都会与燕郊的投资商聚会，商讨政策、楼市走向，他们甚至商讨准备成立一个专门从事投资房地产业务的公司。
那个时候，包启明的生意还不错，可以周转的资金比较多，所以他先后在燕郊买了三套二手房，其中两套的单价在33000元/平方米左右，另外一套的单价也超过了30000元/平方米。
但是，随后的环京限购政策却让他和众多投资者目瞪口呆。北京三月份限购，燕郊才是五月，刚开始限购的时候，其实没想到会有这么大的影响，”包启明说，虽然限购，但他仍然认为燕郊还有投资价值和潜力。
7月，燕郊限购的影响开始显现，成交一路下滑，二手房月成交量仅为高峰时期的十分之一。当成交萎缩，价格也一路下跌，“那时候，一两千的跌幅基本没有反应。”现在回想起来，包启明仍然摇头。
"限购开始时，其实降价到位了，还可以出手。"包启明表示，在二手房成交价跌破3万元时，他曾劝说一个朋友把价格直接降到了2.7万元/平方米，甚至2.5万元/平方米，“但那时候还是抱着幻想，没有那个勇气。”
这位朋友拥有多套房，由于面临断供的风险，他先后以18000元/平方米到22000元/平方的价格卖出三套，“加上税费和给银行的利息，基本上赔了一半。没事，全是全套的，还能撑着。”
这三年里，包启明经历了很多事情，生意也不太好做，他把家从北京搬到了燕郊，忍受着种种煎熬。「大家一谈起炒房，就拿我们来说，走到哪里都没有脸见熟人，这几年大家心里都憋著一口气。」
此次二手房放松限购的消息虽未落地，但户籍新政已足以让他和投资商们心满意足。「入城的人多了，慢慢肯定会形成购房需求，平谷线马上就要启动，燕郊的吸引力会越来越大」，包启明说，他终于看到了希望。
投资者纷纷逃离。
据了解，燕郊二手房即将放松限购消息，很快就通过中介传递给了密切关注燕郊楼市政策动向的投资商，更多投资商开始把房源卖出去，并调高挂牌价，其中就包括包启明。以上链家中介透露，消息传出至今，新增挂牌数量翻了三番。
包启明的三套房在一个小区，由于燕郊房价一路下跌，他的房子一直没有中介挂牌，“反正咱是全款，也不急着卖，什么时候出手。”
燕郊二手房限购消息传来后的第二天，他联系中介，挂出了两套房子。尽管22000元/平方米的挂牌价创造了小区内该物业的价格，但与他购买时相比，总价仍差140万元左右。
该小区在售的二手房近900套，2021年以来成交量不足30套，均价在16000元/平方米至20000元/平方米之间，近期均价在16000元/平方米左右，较之前有所上涨。
调查数据显示，3月4日至3月11日的一周内，燕郊二手房均价为每平方米1.71万元，环比上涨1.9%，涨幅14%。但是相对于2020年3月的房屋销售均价，每平米仍然下降了1000元左右。
根据中国房地产数据显示，截至3月18日的一个月，三河市二手房均价为每平方米1.79万元，环比下降1.59%，同比下降3.69%。
以上链家中介向经济观察报透露，在二手房放松限购消息出台之前，燕郊房价已经处于微幅下跌。但是消息传出后，房价开始出现上涨，与一、二月相比，每平方米大约上涨1000元左右，个别小区则上涨了近3000元。
现燕郊一手房价格普遍在23000元/平方米-25000元/平方米之间，位置比较偏僻的地段以及紧邻燕郊大厂夏垫的地段，价格在13000元/平方米-15000元/平方米之间。但是，由于限购政策的影响，二手房与一手房价差距很大。
包启明的梦想是卖掉两套房子，回到北京买一套，他后悔当初没能在北京买房，而选择在燕郊投资。「那时我的钱可以在北京买豪宅，平谷的话，全款买别墅也不成问题，偏偏选燕郊。」
他认为燕郊房价迟早会涨回来，“不等不靠，趁着这波行情，割肉卖掉吧。”包启明说，两套房已经卖出，可以拿到四百多万元现金，“五环内不敢想，五环外选择空间还是很大的。”
根据他的计划，在燕郊落户，留一套房，“以后北京住不下去了，咱还有根据地，孩子上学，高考这些问题都解决了。”包启明说，这样既解决了市区之间的通勤问题，又不会因为孩子上学而返回家乡。
上面提到的链家中介在燕郊干了五年房地产销售，见证了燕郊楼市的起起伏伏。根据他的介绍，燕郊的投资商中，有很大一部分是经纪人和经纪人，“平时我们聊天的时候，很多人都说，房子卖了以后再离开燕郊。
还有一些房地产中介和销售人员早已经离开了燕郊，近期，他们还委托中介在燕郊帮朋友处理房屋。上面提到的链家中介，由于是从业人员，销售和中介比一般投资客更容易解套，往往能卖个好价钱。
近年来，包启明也认识了不少销售和中介，有的还成为了关系不错的朋友，“他们各方面的消息，首先也是从他们那里得知的，一来二去，就成了朋友了，”他说，如果没有销售和中介的朋友，就很难把握住一些机会。
近期他与投资客朋友一聚，大家也普遍认为现在是解套的时机，“不可能再涨3万以下的涨势，趁着这波行情，能跑就跑，北京房价天天涨，再换北京，估计这辈子都没机会了。”