开发商:转战二线城市抢地 楼市房价上涨难现

2016/02/18 11:50:00来源:房天下 浏览量(9577)

[摘要]我国一线城市地价飙升、商品房普遍也泛豪宅化,随之,市场风险也在加大。这迫使不少开发商和购房者调转目光,转战二线城市。

我国一线城市地价飙升、商品房普遍也泛豪宅化,随之,市场风险也在加大。这迫使不少开发商和购房者调转目光,转战二线城市。

开发商:转战二线城市抢地 楼市房价难现

2月16日,经过133轮报价,恒大地产以37.71亿元竞得广东省佛山市一块面积为10.9万平方米商住地地块,楼面价达9359元/平米,溢价率177.28%,逼近周边在售房价

这只是近期二线城市土地受到热捧的缩影。2015年底至2016年初,南京(楼盘)、杭州(楼盘)等二线城市频频拍出天价土地。

1月13日,融创中国以9.61亿元价格竞得佛山市禅港路西侧、横三路两侧商住地,首次进入佛山。某地产首席分析师认为,2015年9月底以来的一系列放松房地产调控的政策,使得市场回暖并分化,在一线城市尤其是深圳(楼盘)去年接连涨价后,许多价格较低的区域价格也上涨了,2016年房地产市场热点将集中在二线城市。

二线城市高价土地频出

三四线城市库存高企,二线城市高价土地却频出。去年四季度开始,南京、杭州、成都等二线城市出现土地成交热潮,高总价地、高单价地频频刷新纪录,这种局势延续到了2016年。

与2014年、2015年北京(楼盘)上海(楼盘)几乎包揽榜单的态势截然不同,在2016年1月份单价“TOP10土地楼板价”榜单上,北京和上海仅占五席,其余席位被南京和杭州所包揽。

南京G68土地以终楼板价为4.2万元/平方米的价格占据榜单头席,刷新了南京的土地的价格新纪录,而杭州在榜单前十上亦占据四席。

1月25日,融创以总价30.75亿元竞得杭州三堡和笕桥宅地,创下杭州楼面价新高。这个价格也接近甚至超过周边部分楼盘的在售价格,以23268元/平方米的三堡宅地为例,周边低的钱江府售价为22851元/平方米。地价创出新高将会带动周边楼盘的涨价。

1月份南京、杭州高价土地频出,其他二线城市如武汉(楼盘)、合肥(楼盘)、成都、苏州(楼盘)等城市土地成交也显著上涨,土拍竞争激烈程度甚至有向一线城市看齐之势。

以合肥为例,2015年,北京金隅、融创中国、复星地产及葛洲坝(600068,股吧)地产等房企首次进入合肥市场,北京金隅与融创中国拿下高价地块,同时招商地产(000024,股吧)、华夏幸福(600340,股吧)、龙湖、雅居乐等品牌房企也纷纷表示将进入合肥市场。

二线城市土地市场的火热与银行信贷的宽松不无关联,2015年来的这一轮房地产一二线城市复苏,主要原因便是信贷的宽松。

某研究中心分析,1月份二线城市单价高的土地涌现的大成因,首先是基于城市火热的成交支持,而城市之间的库存压力分化,以及一线城市的土地供应缩减,更是进一步加剧了二线城市的土地争夺。“杭州、南京作为二线城市中发展得不错的城市,单价高的土地的刷新,是趋势上的必然”。

一线城市风险增加

二线城市出现火爆的苗头,很大程度上是资金在避险,拿地主体开发商在转战市场。2015年来,20大标杆房企合计在土地市场投入了3517.13亿,而从在一线城市的占比看,历史首次突破了50%比例,占比高达50.74%。

但目前一线城市的土地市场已蕴含不小的风险。随着金融、保险、地产等机构大量资金进入了一线城市的土地市场,天价地不断刷新人们的认知,这导致很多地块的楼面价已经超越了周边在售房价。

根据某地产统计,在去年北京供应的49宗商品房住宅用地中,只有300万平方米是纯商品房住宅,其他面积均建设成为保障房等类型物业。而按照300万平米商品房住宅部分计算楼面价,实际北京2015年住宅用地平均楼面价已经高达3.8万左右。但同期,北京实际商品房目前成交均价只在3万左右,这意味着,按照当前土地的成本售价预期,房价在未来2年需要上涨100%以上。

一线城市土地价格太高,已经蕴含着较大的风险。尤其是这种资金推动下的地价不冷静,会导致2016年下半年后出现一个泛豪宅化的趋势。某机构人士分析,北京土地市场失去了控制,带来的豪宅集中供应,将导致市场压力飙升,相关开发商面临很大的经营风险。

地产公司也意识到了风险,在一线城市的拿地量开始减少。1月份,一线城市土地出让面积同比下滑七成,全国占比仅为12%,也是近5年以来的低。

与此同时,二线城市成为了房企的香勃勃。以融创、恒大为例,2015年中以来,除了北京、天津(楼盘)、上海、重庆(楼盘)、杭州之外,融创还进入了成都、南京、武汉、西安(楼盘)、济南(楼盘)等8个核心二线城市。刚刚进入2016年,融创、恒大便接连布局佛山等二线城市。

受春节影响,2月份截至目前,十大城市(北京、上海、广州、深圳、杭州、天津、南京、重庆、厦门(楼盘)、大连(楼盘))合计居住类住宅土地签约住宅土地7宗,平均楼面价高达8872元/平米,刷新了高月度纪录,同比2015年2月成交土地成交均价涨幅高达190%,整体土地市场成交走高趋势明显,二线城市也越来越热。

二线城市房价会否有较大涨幅?

地价、房价之间存在联动效应,拍出高地价的二线城市,房价会跟随上涨吗?春节期间,随着一线城市人群的返乡,二线、三线城市房价成为人们关注的热点。

一些二线城市已经出现房价上涨的现象。以拍出二线城市高价格土地的南京为例,中国指数研究院(下简称“中指院”)百城价格指数数据显示,南京新房价格自2015年二季度以来持续环比上涨,2016年1月,价格涨至15036元/平方米,环比上涨1.88%,连续20个月环比上涨,同比上涨8.90%。

除了南京、杭州,以合肥、武汉为代表的新兴热点二线城市房地产市场供应合理、需求充足,市场供不应求,销售火热,市场去化基本无压力,房价也在稳步上涨。2016年开年,合肥楼市多个区域就出现了“抢房热潮”,1月份合肥住房均价首次“破九”,达到9008元/平方米。

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