二手房有租户 卖房签约应该注意哪些？

业主想要出售已出租的房屋，因为有第三方承租人的参与，有些事项业主需要知道：什么是“优先购买权”？什么情况下承租人的优先购买权不能使用？出售出租中的房屋签约时注意事项有哪些？

一、什么是“优先购买权”？

1、优先购买权

《合同法》第二百三十条规定：“出租人出卖租赁房屋时，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”

2、同等条件

同等条件包括以下几种因素：总价款、付款期限、付款方式、交房时间以及在二手房交易过程中出现的某些特殊情况还需具体分析。

比如当出卖人转让给第三人的标的物大于优先购买权的标的物时，如果其为可分物，则先买权人可仅以优先购买权标的物部分与出卖人订立合同。

若为不可分物，并且该不可分物的分割致使权利人受损失的，则先买权人有权要求扩大优先购买权标的物以及不可分物全部而订立合同。

二、什么情况下承租人的优先购买权不能使用？

1．房屋共有人行使优先购买权的，效力要高于租户优先购买权；

2．出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的；

3．出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的，或是已签订了《放弃优先购买声明》的；

4．第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。

三、出售出租中的房屋签约时注意事项有哪些？

1．如实体现房屋租赁状态；

2．要求业主提供租户的《放弃优先购买权声明》，租户不配合提供的，业主应提前十五日向租户发送《行使优先购买权的通知》；

3．关于租金的归属及押金的退还，买卖双方应明确约定；

4．关于交房时间，客户能接受租赁到期后实际入住房屋。如客户急需入住房屋，业主也同意解决租户问题，应在补充协议其他约定处注明“甲方承诺在交房时间前清退租户”。

根据《人民法院关于审理城镇租赁合同/2050801" target="_blank">房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定，业主出卖租赁房屋未在合理期限内通知租户或者存在其他侵害租户优先购买权情形，租户请求业主承担赔偿责任的，人民法院要应予支持。

但请求确认业主和第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院则不予支持，即租户的优先购买权未得到保障，不会影响业主与第三人签订的房屋买卖合同的效力。