2015年买房必看 二手房银行贷款面签流程和注意事项

很多购房者都是第一次买房，对于购房常识都不太了解，是购买二手房的流程更为复杂繁琐，需要小心谨慎。今天小编就为大家讲解二手房面签的流程和注意事项。这里说的“面签”是指买卖二手房过程中，如买家需要办理银行贷款，那么就要买卖双方一同去银行进行面签。购房者对于签合同一般都是比较谨慎，二手房银行贷款面签过程中有哪些注意事项，流程应该怎么走？一起来看看。

二手房银行贷款面签注意事项：

一、基本情况要在合同里列出

买卖双方的姓名、住所、联系方式。签约时如果不是买卖双方本人到场签字，一定要看其是否有签约人的授权委托书原件，确认后方可进行签字。

二、明确房款及房款的支付方式、支付时间

首先要明确房款是净得价还是含税价。其次，如果买方采取贷款方式支付房款的，要明确首付款的比例、支付时间及买方的贷款额度。另外，贷款有商业贷款和公积金贷款以及组合贷款几种方式，而每种方式所需要的周期是不同的，通常商业贷款从审批到放贷所需要的时间为l5天左右，办理公积金贷款所需周期相对较长，卖方要根据自己的实际需要，慎重选择买方。如果卖方急需用钱，那么这种情况就好不要选择公积金贷款的买方了。

再次，如果买方选择贷款方式支付房款的，要约定一个银行批贷的合理期限，若超过该期限银行没有批贷，则可约定由买方改全款支付，若在一定期限内，买方仍未支付的，每逾期一日买方应向卖方支付违约金，超过一定期限的卖方有权解除合同。

三、明确房屋的基本情况，如果房屋有什么质量问题要向买方明示。

比如房屋的性质、房龄，结构等等，因为如果买方选择贷款方式付款，房子本身的情况(比如房屋的建成年限)会直接关系到房屋的评估价，从而决定买方的贷款额度。如果合同里约定了买方的贷款额度，到时候因房屋本身的问题导致贷款未获批准，就容易产生纠纷。如果卖方对房子的状况做了如实说明，那么即使发生纠纷，也不会归结于卖方的责任。

四、房款的支付与产权过户、物业交割相结合。

对于卖方来讲，大的风险莫过于将房子过户给他人后，却没有收到房款，因此在签订买卖合同时要将房款的支付与产权过户、物业交割相结合，防止出现先过户、交房后收款的情况。如买方采用全款支付的，一定要在收到全款后再交房，采用贷款方式支付的，一定要在看到银行的批贷通知后再进行过户，这样就能保证一旦过完户，贷款银行能顺利地将贷款发放给卖方。

五、如果买方选择全款支付的，为了保证卖方能在过户之后安全的收到剩余房款，可考虑在过户之前将剩余房款放在一个双方都认可的第三方，这样将防止买方取得了房产证后却不付剩余房款的情形出现。

六、明确买方逾期付款的违约责任及买方违约时卖方的单方解除权。

七、明确税费的承担。二手房交易过程中本应由卖方承担的税种有营业税、个人所得税、土地税等，但在实践中这些费用要么由买方直接支付，要么卖方将其转嫁到房价上：因此卖方要结合税费的承担来决定房价，如果合同里约定由买方承担的税费，那么卖方可以考虑将房价适当降低一些，如果买方不承担税费，那么房价就要提高了。

二手房银行贷款面签流程：分为中介代理、个人办理两种。

一、中介代理：
房地产中介代理基本上能够省点双方许多时间，但是具体合同面签、银行面签也是要买卖双方一起进行。相比起个人办理，中介代理的话还需要加入中介代理合同，三方都有合同约束力。

二、个人办理：

个人办理的基本是买卖双方直接接触，虽然省掉了多高达3%的中介费，但风险也直接要双方来承担。
个人办理面签流程：确定房子没有抵押或任何债权问题 → 确认房子贷款情况 → 如仍有贷款未结清，双方商量解除房产银行抵押的方式 → 确认买房付款方式，商业贷款或公积金贷款 →好能寻找第三方担保公司，因为银行放贷还是必须在房子过户之后进行  → 签约交定金、房管局网签 →缴税 → 过户 → 双方约至银行，进行面签