详解央行第二套房贷款新政策 公积金贷款成为避风港

央行和银监会联合下发了《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，也就是所谓的第二套房贷款新政策。第二套房贷款新政策中规定，“申请购买第二套(含）以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍。”这里，我们将为大家详细解读一下第二套房贷款新政策。

多数“二套房”利率将提高一成

据悉，在新政出台前，购买第二套住房的者普遍可以享受8.5折的优惠利率，按现行5年期7.83%计算，实际执行利率为6.66%。而按新政策，执行利率将提高到8.61%，相当于央行按0.27点的力度，加息8.5次。

而在刚刚出台的房贷新政中，商业银行拥有一定的自主权，只规定了第二套房的贷款利率不得低于同期同档次基准利率的1.1倍，但具体多少由各家银行决定。

银行人士分析指出，根据以往的经验，银行出于竞争需要，均会将第二套住房贷款利率设定在基准利率的1.1倍，但根据不同地区的房价走势情况，各家银行也会进行局部调整。

“第二套住房”界定存争议

如何界定“第二套住房”也成为许多购房人关心的焦点问题，根据央行规定，银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放住房贷款，针对“第二套住房”提高首付和利率的政策主要影响的是已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含）以上住房的贷款人，还清首套房款的不会计入其中。

但也有银行业内人士对于“第二套住房”的界定提出了异议，该人士指出，目前全国各大商业银行都是联网的，对于在某一个银行已办理 套房屋贷款的客户，其他银行通过网络都可以查询到。所以，对客户的第二套住房进行辨别并不困难。但从实际情况来看，第二套房未必就不是出于自住需求，首套住房也未必就不是进行。比如许多年轻人给父母购买的住房，只是保留了名下的产权，但实际上仍为自住房。另外，假如一对配偶利用贷款购买住房，又以另一方的名义购买第二套住房的情况也无法在系统上进行辨认。

公积金贷款首付比例不变

本次第二套房贷款首付比例提至40%以上后，公积金贷款成为购买二套房的避风港。如果您的首套住房没有使用公积金贷款，则购买第二套住房仍然可以享受低首付和低利率。

北京公积金贷款暂不提高购买第二套住房的首付比例，仍按“购买90平方米以上住房首付 三成，90平方米以下住房首付 两成”执行。

据了解，公积金贷款不仅在首付方面可以放宽，在央行今年五度上调贷款利率以后，公积金贷款和商业贷款的差距已经进一步加大。目前5年以上商贷利率为7.83%，按1.1倍的利率计算为8.613%，而公积金贷款年利率仅为5.22%，商贷高出公积金贷款利率3.393个百分点，利率差进一步加剧。

公积金贷款的有关政策规定，贷款人需在 笔住房公积金贷款还清后，才可以申请第二笔住房公积金贷款，因此不存在用公积金贷第二套房子的问题。市民如果 套房选择商贷，第二套房选择公积金贷款，则首付比例不需提高。