开发商可以用物业费与延期交房的违约金相抵吗

开发商延期交房、应付违约金时，提出免收业主一定时期的物业管理费予以抵销。法律相关条文规定，债务可以转移，但折抵一年以上物业费违法。

延期交房

物业管理费与违约金究竟能否相抵？《合同法》第99条：“当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外”，虽然物业费和违约金标的物种类、品质相同，但由于开发商支付延期交房的违约金，与业主向物业公司交纳物业费是两个不同的法律关系，存在不同的法律关系主体，因此两者不能相抵。

可通过债务转移方式处理。《合同法》第84条规定，“债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意”，开发商将向买受人支付延期交房违约金的债务，转移给物业公司承担（即折抵一定时期的物业管理费）应经债权人（即买受人）同意。且司法实践中，一般也要经债务受让人——第三人(即物业公司)同意。因此三方最好签订债务转移协议，以防后患。

折抵一年以上物业费违法。相关规定禁止物业公司一次性收取一年以上物业费。而开发商以延期交房的违约金抵销一年以上物业费，实际上是变相收取一年以上的物业费。

物业费折抵违约金，注意三点：第一、物业管理与开发商卖房是两个法律关系，买受人有权拒绝抵销；第二、与开发商、物业公司达成的债务转移协议，最多只能折抵一年物业费，其余仍可要求支付违约金；第三、办理入住手续时，应留存相关的逾期交房的书面违约证据，以防开发商否认违约事实。