干货|如何计算房地产投资回报率？

计算投资的计算公式：

计算购入再出租的投资＝月租金×12（个月）/售价

计算购入再售出的投资＝（售出价－购入价）/购入价

例如，有一临街商铺，面积约50平方米，售价约200万元，目前在这个物业的周边，同等物业的月租金约是400元/平方米，即：这个商铺要是买下并成功出租，新业主将有可能获得2万元的月租金。那么，它的投资将是多少呢？现在让我们计算一下：套用上述计算公式：这个物业的投资＝2万元×12/200万元，通过计算，我们得出这套物业的投资将是：12%， 要是这个投资者转手放出，并以215万元成交，那么它的投资＝（215-200）/200，通过计算，我们得出这套物业的投资将是：7.5%

01 商铺投资的计算：四种算法

目前，投资商铺的热潮急剧升温，那么商铺投资率怎么计算呢？据工作人员介绍，商铺投资率算法有以下几种：

a.租金法

公式：（税后月租金－按揭月供款）×12/（首期房款+期房时间内的按揭款）。优点：考虑了租金、价格和前期主要投入，比租金分析法适用范围广，可估算资金回收期长短。

不足：未考虑前期的其他投入、资金的时间效应。不能解决多套投资的现金分析问题。且由于其固有的片面性，不能作为理想的投资分析工具。

b.租金回报率分析法

公式：（税后月租金－每月物业管理费）×12/购买房屋总价，这种方法算出的比值越大，就表明越值得投资。

优点：考虑了租金、房价及两种因素的相对关系，是选择“绩优地产”的简捷方法。

不足：没有考虑全部的投入与产出，没有考虑资金的时间成本，因此不能作为投资分析的全面依据。对按揭付款不能提供具体的分析。

c.内部率法

房产投资公式为：累计总/累计总投入＝月租金×投资期内的累计出租月数/（按揭首期房款+保险费+契税+大修基金+家具等其他投入+累计按揭款+累计物业管理费）＝内部率。

上述公式以按揭为例；未考虑付息、未考虑中介费支出；累计、投入均考虑在投资期范围内。

优点：内部率法考虑了投资期内的所有投入与、现金流等各方面因素。可以与租金结合使用。内部率可理解为存银行，只不过我国银行利率按单利计算，而内部率则是按复利计算。

不足：通过计算内部率判断物业的投资价值都是以今天的数据为依据推断未来，而未来租金的涨跌是个未知数。