2020中国商品房销售金额达到3.8万亿元，全国楼市再破万

中国GDP在2020年一季度同比增长18.3%，比暴发前的2019年一季度增长10.3%，年均增长率5.0%。十多年来的个春天，中国经济持续平稳复苏。在中国经济发展中的压舱石和增稠剂，在宏观经济政策的推动下，房地产业的表现尤为引人注目。
4月16日，中国统计局公布的数据显示，到2020年季度，范围内商住楼市场销售面积36007万平方米，总销售额3.8万亿元，同时创下近几年的新高。由于销售市场整体好转，其他指标也有大幅提升，房地产开发项目投资27576亿元，同比增长25.6%，比今年一季度增长15.9%。
从2021年到现在，房市的关注度并没有下降，关键的一二线、强三线城市仍然是支撑市场的主要力量，但随着房地产贷款政策的全面收紧，外汇投机房产投资需求得到了合理抵制，房市将逐步回归平稳。
01。
总销售额、总销售额
2030年同期增长20.7%41.9%
一季度，房市受人关注程度不减，主要交易表现超预期。商品房销售面积36007万平方米，比去年同期增长63.8%，增长20.7%；商品房销售额38378亿元，比去年同期增长88.5%，增长41.9%；
三月份房地产行业进入“小阳春”，商住楼市场销售面积18644万平方米，同比增长38.1%，增长18.5%。全年商品房销售总额1.9万亿元，比上年增长58.1%，增长35.1%。其中，各地区对销售市场的关注程度不一，东部地区房地产业持续火爆，中部和中西部的销售市场井然有序，东北三省的销售市场也出现了转机，季度商住楼市场销售总量同期分别增长了32%、10%和2%。
因此可以看出，二季度房地产市场有望保持较高的关注度，商住楼市场销售面积、市场销售额仍将保持较快增长，但区域销售市场持续分化的局面无法改变。二是现阶段土地拍卖市场销售依然火爆，东部地区房市仍有进一步上涨的潜力，交易量增长势头强劲；再回头看东北三省的拍卖市场长期净人口流失，需求不足已显，成交量无法解决下滑的困境。
统计图：每月商业用房市场销售面积，
总销售额与同期相比的变化情况(万平方，亿元)

资料来源：中国统计局。
02。
国内各大商住楼均价再次上涨。
受到市场销售回暖的推动，一二线城市一、二手房价格普遍上涨。根据调查，2021年1-3月，中国统计局公布商业建筑销售总量和市场销售面积均值为每平米10658元。今年1月，各地的商住楼均价达到每平米10313元，2月后又破万。
就房价上涨的指数值而言，3月份，70个主要城市的新建商品住宅价格指数同比上涨0.4%，同期涨幅为4.4%；二手住宅价格指数同比上涨0.4%，同期涨幅为3.3%。物价上涨幅度仍在扩大，物价稳定仍然是无法缓解的一项重要工作。
从主要城市房价涨幅来看，在70个一二线城市中，新房子价格同比涨幅超过了50个，这是自2021年以来的首次。3月，二手房、新房价格分别比上月上升58、62个，分别比上月上升3个和6个。
新房市场销售方面，福州市和广州市三月份新房价格同比涨幅均居前。值得注意的是，福州房价涨幅从2月的第42位跃升至位，并出现明显的规律反跳，投资房产的情况不容忽视。
图：2019年1月-2021年3月，70座大中城市，以及各级别的大中城市。
商品房价格上涨幅度较去年同期扩大。

资料来源：中国统计局。
二手房价格涨幅有所扩大，4个一线城市二手房价格涨幅为1.0%，较上月下降0.一个点，北京市、广州二手房销售市场再度火爆，二手房价涨幅进一步扩大至1.4%。31个二线城市房价同比上涨0.5%，比上月上升了一个百分点，杭州市、南京市、宁波市等网络热点二线城市房价加速上涨，涨幅均在1%以上，南宁市、乌鲁木齐市房价下跌。三线35个大中城市新建商品住宅市场价格同比上涨0.3%，涨幅比上月收窄0.5个百分点，安庆市、北海市、南充市等重压三线城市二手房市场再度低迷，房价同比仍处于下跌的安全区间。
此次二手房涨幅背后的动机与学位房关注度上升有很大关系，季度各大网络热点城市相继采取一定有效措施对学位房进行降温，如上海市出台了有无中招新政策，学位价钱发生松动，但并未明显降价。
预计未来城市房价或将继续分化，网络热点城市房价或将平稳上涨，特别是在这些“土地拍卖热”，甚至“地王热”高涨的大城市，房屋价格的涨跌预计将更加强烈；而在一些有影响力的城市，房价下跌缓慢，折扣降价仍然是加速交易量增长的必要手段。
图：2019年1月-2021年3月，70座大城市，每一级别。
成本价与成本价的比价变化情况；

资料来源：中国统计局。
03。
大幅度增加发展投资。
抢先一步成为销售市场的共识。
一季度，房地产开发项目投资27576亿元，同比增长25.6%，增长15.9%。今年3月，房地产开发项目投资13590亿元，比去年同期增长14.7%和16%。虽然总建筑面积和总采购面积一直在下降，但工程建设仍是房地产投资的重要支撑，抢工期、抢资金已经成为销售市场的共识。
预计地产企业拿地项目投资心态将维持谨慎态度，2021年全年购置总面积或将再次下滑，这必然会牵扯到整体建筑面积上升的室内空间，但公司回笼资金需求明显，整体建筑面积仍将保持快速上升，且地产开发项目投资增速有望维持两位数以上的高位。
图：房地产开发项目投资月报(单位：亿元)

资料来源：中国统计局。
04。
提高动工量仍然很低。
今年一季度，新开工住房面积36163万平方米，同比增长28.2%，仍低于全年的6.6%，整体仍处于底部。三月，开工建设的建筑面积也较去年同期减少了4%。主要原因在于房地产企业对拿地项目投资的心态趋谨慎，红、橙房地产企业的项目投资大幅放缓，而仅绿档房地产企业的项目投资仍保持快速增长，许多地区的项目开工总面积仍处于底位运行。
图：房地产开发商每个月开工的总建筑面积(万平方)
资料来源：中国统计局。
一般而言，只有在新项目进行并顺利拿到房屋之后，房地产商才能完成所有的资金回笼，也就是说，在目前的抢建工程中，资金回笼与抢建工程是等价的。今年一季度，房地产企业明显加快了项目建设进度，住宅总建筑面积798394万平方米，同比增长11.2%，增长14.1%。经过“三条红线”之后，房地产企业普遍加大了网络营销的力度，并主动收回资产，为的就是提高阻隔力，减少融资约束。
由此可以看出，房地产企业投资项目心态仍将保持谨慎，缓拿地已成为销售市场的常态，短时间内开工建设面积不能摆脱下降的安全通道。由于抢工期等于抢钱回笼，项目施工面积有可能再次上升，2021年或真正迈入完成时的销售市场希望。
房屋总建筑面积(万平方)房地产开发公司

资料来源：中国统计局。
05。
三、四线商品详细页面土地拍卖“虚热”难降。
随着土地出让“双管齐下”政策的出台，房地产开发商对项目投资逻辑得到了重构，季度土地资源收购总面积2301万平方，同比增长16.9%，同比下降9.5%。第三季度土地资源成交金额为809亿元，同比下降17.3%，降幅为32.2%。由此推算，一季度房地产开发商的土地资源均价为3516元/平方米，同比下降29%。
值得关注的是，总体上房地产企业项目投资谨慎，也在结构调整项目投资重心、资产集中化优势关键所在，深耕当今网络热点大城市，以获取较高的销售业绩为主要表现。“长三角三四线”网络热点城市无疑成为房地产企业投资项目的关键，以绍兴市为代表的三线城市3月再度出现新地王，南通市、丽水市等省市也同样频频出现。
未来，“三条红线”依然不能忽视，房地产企业股权融资自然环境或将再度收紧，房地产企业项目投资仍将保持谨慎，土地资源购置总量和成交总量将再次下降。然而，网络热点三四线城市的土地拍卖“虚热”难消，重点区域的优质房仍将高价转让，甚至创下历史新纪录。
土地资源购置总额增长速度(%)房地产开发公司

资料来源：中国统计局。
总体来看，一季度房地产开好局，二季度对销售市场的关注或将继续上升，商住楼市场销售面积、成交金额仍将保持快速增长的趋势。目前政策自然环境总体上预计二季度依然偏紧，土地出让关注度有所下降，关注度分化仍将继续。
地产公司融资“三条红线”将持续发力，领域全面转向去杠杆化，地产公司的关键仍在于促市场销售、抢资金回笼，以及谨慎的项目投资，尤其是在土地出让“二轮调控”下，土地资源购置量和成交价格或将再次下滑。此外，房地产企业逐步结构化调整项目投资方向，资产集中在网络热点城市深挖细作，对土地拍卖的关注或将向“次生网络热点”三四线城市转移，部分三四线城市的高地价或将再创佳绩。