逃离北上广后，却发现4线县城房价也3万/平米了？

象江山这样的“县城破三万”案件，在江浙地区频发。那究竟是真的需求，还是泡沫破灭了？

世界范围内的大放水，让我们看到了豪宅价格的飙升。
在广州的豪宅区，10万以下的江景住宅，基本消失。最为昂贵的侨鑫汇悦台，顶部复式售价近30万元/平。只要买套房，就得花上一两年的时间。
国家房地产市场分化并不奇怪，贵者愈贵。而且，随着人口、资金的不断流入，二线城市的房价也几乎没有天花板。
令我惊愕不已的，却是一个十八线小县城——浙江省江山市(衢州市代管)。当地平均工资仅为5100元/月，房价已突破3万！
一座小县城，二手房均价近19000元，可以排到前20名，超过成都，合肥，西安，佛山等明星城市。
事实上，像江山这样的“县城破三万”案件，在江浙一带频发。那究竟是真的需求，还是泡沫破灭了？
这个神奇的市场，江山，折射出三、四线的真实状况。

01。
日前，后台粉丝留言，江山房价已高达3万元！

听说衢州的房价很高，隔壁的丽水也是浙江房价的奇葩，经济发展排在末尾，房价水平却相当靠前。
本来以为衢州市区房价两万多就已经很高了，结果县级市的江山房价居然直冲3万，简直是一群奇葩。
看看第三方中介平台的挂牌价格，超过3万元的不在少数。

这几块地算得上高档，面积大，总价不低。
现在，江山市二手房均价接近19000元，可以排到前20位，居然超过了成都，合肥，西安，佛山等明星城市！
房价的20个城市，2021年3月，来源：中国房价行情网。
农村买一套好点的房子，也要20000+,100平的话首付至少要60万。

四线城市的情况难以想象。总而言之，60万首付，不仅可以买到新一线城市佛山核心地段的大房子，还可以买到长沙的豪宅，甚至是一线城市广州知识城、南沙的新房(2020年)。
更加出乎我意料的是，不仅仅是江山，整个江浙地区，多个县的房价都在“三万化”：
义乌，每平米31250元；
永康-36242元/平方米；
温岭，每平米31709元；
萧山，每平米31890元；
昆山38745元/平方米；
常熟，每平米33240元…

不管当地经济是否发达，不管世界上有没有小商品之都，或者浙西山区的县城，先涨到30,000为敬。
并且我发现，县城房价过万的现象，基本上都集中在江浙地区，其他地区很少。
怎么了
02。
就供应方面而言。
浙江省东部沿海，西南部为山区，“七山一水两分田”。位于衢州市西南的丽水市，更是如此，它只是一座建在山上的城市。
图中，两城都是面积很小的城镇，衢州沿衢江而建，并分布在浙赣铁路的狭长地带；而丽水只是一个被茫茫山岭包围着的小城镇。
看看浙东的宁波，一马平川，市区面积甩开衢州丽水一大截。
本世纪初，浙江实施了“山海协作”工程，即沿海城市与浙江的西部城市对口支援，这四个字用得很贴切。
建成区面积只有17.8平方公里，在浙江县级城市中排名倒数第三，仅为诸暨的1/4左右，居全省前列。衢州是江山的代管市，建成区面积也不大，只有77.7平方公里，大约是杭州的1/8。

这个县究竟有多小？在晚上，步行超过一，你可以从城市的最南端走到最北端。
以常住人口/建设面积计算，衢州人口密度约为每平方千米2.41万人，居浙江之首。
由此可以看出，衢州作为一个整体，可用于住宅开发的土地相对有限，造成住宅供应相对短缺。江山市也是如此。

据国家统计局数据，2019年拉萨30个重点城市(拉萨资料缺乏)人均商品房销售面积基本在1-4平方米之间，这代表了大部分城市商品房供应的现状。
注意：为了统计的一致性，本文以年末户籍人口为基数，计算出商品房人均销售面积。
但具体到江山这一数据，还是有点拿不准。
2018年，江山市人均商品房销售面积仅为0.64平方米，比的人均住房面积首都城市还要紧张。
而2020年的情况更糟，商品房销售面积锐减48%，导致人均仅为每平方米0.34平方米。
它就像三四线的“小深圳”，住房供应极为有限，即使没有炒房团，房价也很容易掀起一波又一波的上涨。

03。
房价的高低不仅仅取决于供给端，需求端也很重要。
必须指出的是，浙江很可能成为实现共同富裕的省份。
衢州，浙江经济最落后的地区之一，GDP仅为杭州、宁波GDP的十分之一左右。到2020年，衢州地区生产总值达到1639.12亿元，接近广东省清远和韶关。

然而，当地人均可支配收入并不低。衢州去年居民人均可支配收入为37935元，其中城镇居民人均可支配收入49300元，农村居民人均可支配收入26290元。
去年，江山市城镇常住居民人均可支配收入51987元，高于衢州市。
相对来说，地处粤北山区的韶关更是逊色不少。韶关市区居民去年人均可支配收入为27546元，城乡居民人均可支配收入分别为34418元、18289元，比江山差了将近2万元。
因此，江山市的富人，比韶关这样的城市，多出不少。
据我了解，当地公务员的年薪，保守估计超过20万，与一二线城市相当。
两、三年的积蓄，即使房价三万一平，买个七八十平的小面积也没有压力。
除进入系统外，大多数人还从事商业活动。
衢州市乃至浙江省，除温州人外，江山人是海洋精神的群体。"打工不可能打工，一辈子也不可能打工"。
据2019年统计，有近20万名江山人，分布在40个国家和地区，来自各行各业的经商者不下10万人，其中，正式注册的企业近400家，上市企业近20家，总资产在5亿元以上的企业超过100家，部分企业集团资产超过百亿元。
这就是说，每3个江山人中，就有1个是外地的，甚至是国外的，相当于每家1个；每6个江山人中，就有1个是经商的。

例如汽车修理业，当中国汽车保有量急剧增长，加上十几万辆小轿车取代电动自行车成为农民的代步工具时，汽车修理厂如雨后春笋般涌现。运营良好，一年赚五十万都没问题。
比如说养蜂业，江山已经是几十年的隐形了。时至今日，江山蜂业的规模和经济效益已连续29年居各县市之首，并于2001年被评为“中国蜜蜂之乡”。
八月份，你在内蒙古策马扬鞭，遇到的养蜂人可能是浙江江山的。几多故去的江山人，每天与花相伴，与蜂相伴，与星相伴。
有些人调侃说，每年春节路虎在衢州出现，绝大多数是江山人。那些在外经商的人，回来见老爸老妈。
他们自然会顺带买两套房子给父母住，给孩子住也是情理上的。
两百万以上，甚至全款压力都不大。
04。
除极强的购买力外，棚改和信贷宽松也是重要原因。
三、四线城市的棚改正在全面推进。江山所在衢州也不例外。2016-2020年，衢州市区棚户区开工4681个，开工6335个，开工15505个，开工7392个，开工404个。
并且每年衢州的商品房销售面积稳定在两百多万平方米。如以100㎡为单位计算，一年的商品房销售套数就超过2万套。
这就是说，棚户区年度开工套数，等于全年商品房销售套数的五分之一到二分之一。
大规模的棚改催生了大量的拆迁户，他们纷纷涌向售楼处，用白花花的银子把这个城市的房价堆积如山。
自然，涌向售楼处的，还有利用经营贷款买房的人。商业贷款流入房地产市场，并不只是二线城市的专利。
一月份，某大行衢州分行因信贷资金违规流入房地产市场等原因，被罚95万元。到目前为止，在浙江，同样因为违规贷款流入房地产市场而受到处罚的还有台州4家银行，湖州1家，绍兴2家。
看起来，当年温州炒房团的遗风，还没有完全在浙江散去啊。

05。
天下，不仅仅是房价高，涨幅也非常惊人。据中国房价网数据，今年3月，江山市二手房均价已达18749元/㎡，同比上涨21.71%。
这一价格的上涨速度，可以在300个城市中名列前十，比广州、杭州还高，仅次于淮安、泉州、嘉兴、上海、商洛和盐城。
有谁会说，既然房价上涨如此迅猛，买几套房可以吗？

前几年低点买进，今天高点卖出，几套房这样一转，确实可以轻松赚到百万。这房子能卖出去的前提是。
长期来看，像衢州这样的三四线城市，楼市前景不容乐观。
2009-2019年这10年间，全浙江省，只有衢州市和绍兴市的小学生增长率为负，显示出这两个地区人口流失的严重程度。
没了接盘侠，疯狂的房价怎么可能上涨？
再者，近几年出台的一系列政策，对于大多数三四线城市来说，包括衢州、江山都是足够的，够得上一连串的打击。
我国城市化发展到今天，大致分为三个阶段：
初期：分散、鼓励中小城市发展；
中游集中，重点发展大城市；
目前：两种思想融合，“分类指导，重点建设，指导大中小城市发展方向”。
初期鼓励中小城市发展的做法，在一定程度上造成了二、三线土地指标短缺、三、四线土地泛滥等问题，导致二、三线住宅供不应求，三四线库存严重。
人们会向更高的地方迁移的规律决定了大城市总是人口最集中的地方。中小型城市的人口，要么流向大城市，要么保持不变。人口的大量涌入几乎是不可能的。
如今，融合发展理念意味着，小城市不必做大，就可以形成特色。小城市的人想到大城市发展，户籍等限制就会逐渐放松。
近日，国家发改委发布了《2021年我国新型城镇化和城乡一体化发展重点任务》。
城镇居民300万以下的城市要全面实施取消落户限制的政策；城镇群体和都市圈要实现社保缴费年限和居住年限的累计互认。
由以往的“催办”到今年的“全面实施”，显示户籍制度改革正在加速进行。
它意味着大多数城市的落户门槛将进一步降低。再加上越来越多的城市用真金白银抢人，一定会有大量人口从三四线城市流向一二线城市。
城镇居民的社会保障和住房年限的累积互认，将加快这一流动过程。
因此，当三四线城市的人口开始流失，房价再次上涨时，就是在孕育着一个个巨大的泡沫！
当前，房地产市场调控主要集中在一二线城市，当矛头指向三四线城市的时候，正是泡沫破灭的时候。
有没有想过，当年温州炒房，房价腰斩？